房地产开发企业内部控制手册【2025|PDF|Epub|mobi|kindle电子书版本百度云盘下载】

房地产开发企业内部控制手册PDF格式电子书版下载

注意：本站所有压缩包均有解压码： 点击下载压缩包解压工具

模块一　房地产企业内部控制总论第1章　房地产企业内部控制总论3

1.1　企业控制技术的重要性3

1.2　房地产企业控制体系3

1.3　对内部控制规范的解读4

1.4　内部控制的评价内容6

第2章　企业经营的战略控制目标7

2.1　房地产企业IPO的根本目的7

2.2　房地产开发企业上市的门槛7

2.3　完善公司治理确保持续发展8

2.4　营造企业规章制度控制环境9

第3章　基于香港上市公司的企业管治10

3.1　香港上市公司组织构架10

3.2　重视与投资者之间关系12

第4章　基于沪深上市公司的法人治理13

4.1　完善各项规章制度和内控体系13

4.2　充分发挥独立董事和委员会作用13

4.3　建立高级管理人员的考核机制14

4.4　处理好投资者关系与关联交易14

第5章　开发企业团队的建制管理15

5.1　团队组织的构架设置15

5.2　上市房地产公司团队构架案例20

5.3　团队基本岗位的配置23

5.4　团队组织变革中的难点26

5.5　团队员工配置方案的案例27

第6章　创新企业内部控制的管理工具29

6.1 内控制度构建过程的管理通病29

6.2　创新流程标识以系统指引团队29

6.3　应用创新表格增强团队执行力36

6.4　规范内部控制管理制度术语38

第7章　房地产计划管理的控制技术41

7.1　计划控制的工具与方法41

7.2　计划的工序分类管理技术41

7.3　计划的工序逻辑分析技术42

7.4　计划控制的工时预估技术43

7.5　计划控制网络的优化技术44

7.6　房地产开发的全循环周期44

任务分派与业务供需的控制流程图谱54

任务分派与业务供需的团队分工表55

【房地产各部门】通用管理表格使用指引56

模块二　项目发展的内部控制技术第1章　土地储备与项目发展71

1.1　土地储备的战略意义71

1.2　发展部的核心业务范围72

第2章　项目立项研究与分析74

2.1　立项业务控制的模式74

2.2　项目立项相关报告的编制76

第3章　政府对立项和土地交易的管制83

3.1　政府对立项和土地交易控制的主体83

3.2　土地交易阶段政府管制内容84

第4章　土地储备的风险控制87

4.1　土地交易中三地现象的风险控制87

4.2　不同类别的土地交易的风险控制88

【发展部、土地储备部、新项目拓展部】流程与团队分工表使用指引89

【发展部、土地储备部、新项目拓展部】管理表格使用指引102

模块三　规划设计的内部控制技术第1章　设计控制的团队分工109

1.1　项目建制下的设计控制109

1.2　集团建制下的设计控制110

第2章　设计控制的核心业务112

2.1　设计控制的主体对象112

2.2　设计控制的客体对象112

2.3　规划设计的报建业务114

2.4　设计任务书的业务115

第3章　设计业务的签约控制117

3.1　设计签约的控制目标117

3.2　确定设计承包方式117

3.3　设计资源选择模式118

3.4　设计合同签约控制119

第4章　设计控制的重要方法121

4.1　分阶段编制设计任务书121

4.2　建立设计文件评审机制121

4.3　建立公司内部评审制度121

4.4　建立外部专家评审制度122

4.5　主持设计文件评审会议122

第5章　方案设计的控制技术123

5.1　方案设计阶段的控制目标123

5.2　方案设计阶段的职能分工123

5.3　方案设计阶段的计划控制124

5.4　收集方案设计的依据资料124

5.5　对方案设计合同履约监督125

5.6　方案设计评审的关键要点125

第6章　初步设计的控制129

6.1　初步设计的控制目标129

6.2　初步设计的控制重点129

第7章　施工图设计的控制131

7.1　施工图设计的控制目标131

7.2　施工图设计阶段的职责分工131

7.3　施工图阶段的控制要点132

第8章　装修设计业务的控制134

8.1　装修设计控制目标134

8.2　装修设计的控制分工134

8.3　装修设计控制的要点135

第9章　景观设计业务的控制137

9.1　景观设计的控制目标137

9.2　景观设计的职责分工137

9.3　景观设计的控制要点138

第10章　设计选型的控制139

10.1　设计选型的控制目标139

10.2　设计选型的职能分工139

10.3　设计选型的控制重点140

第11章　设计变更的控制142

11.1　设计变更的分类控制142

11.2　设计变更的团队分工143

11.3　主动型设计变更的控制144

11.4　被动型设计变更的控制144

11.5　设计变更的权限设置145

11.6　设计变更的风险控制145

【设计管理部、总工室、技术部】流程与团队分工表使用指引147

【设计管理部、总工室、技术部】管理表格使用指引170

模块四　招标签约的内部控制技术第1章　合同控制主体与目标201

1.1　合同管理的分类控制201

1.2　合同控制目标的设置202

第2章　招标控制分工与主控业务203

2.1　项目建制下的招标控制203

2.2　集团建制下的招标控制204

2.3　招标管理主控的业务204

2.4　招标控制目标的设置205

2.5　政府对招投标的管制205

第3章　招标业务的关键控制技术207

3.1　设计招标控制关键207

3.2　施工招标的关键控制技术209

第4章　招标的风险控制技术211

4.1　防范项目经理的挂靠行为211

4.2　防范投标哄抬造价的行为212

4.3　防范投标人的不平衡报价212

第5章　招标的计划控制214

5.1　详细编制招标任务分控计划214

5.2　招标法中关于招标时间规定214

5.3　货物招投标办法的时间规定214

5.4　市府对招标时效管理的规定215

5.5　编制招标计划内部控制定额216

5.6　对招标与合同签署权的控制216

第6章　招标业务的文件控制218

6.1　新建和扩建工程招标备案文件218

6.2　改建与二次装修工程招标备案文件219

6.3　公开招标的管制文件219

6.4　邀请招标的管制文件221

第7章　招标部门的绩效考核制度223

7.1　招标管理绩效指标的设置223

7.2　岗位考核原则与执行223

【合约部、合同管理部、招标控制中心】流程与团队分工表使用指引225

【合约部、合同管理部、招标控制中心】管理表格使用指引246

模块五　物料采购的内部控制技术第1章　房地产采购对象管理255

1.1　房地产采购的内涵与广度255

1.2　房屋构筑资源采购的分类255

1.3　采购客体对象用途的分类256

第2章　房地产采购主体的控制260

2.1　房地产采购控制的社会分工260

2.2　开发商采购管理的团队分工260

第3章　房地产采购的分控策略264

3.1　采购管理的供应链解析264

3.2　采购权分控策略的分析266

第4章　物料的样品管理268

4.1　样品管理的作用和目标268

4.2　物料样品的控制方式269

4.3　样品控制的职能分配269

第5章　房地产采购的计划管理270

5.1　采购计划管理的特点270

5.2　采购计划控制界面分工270

5.3　采购控制报表传递系统271

第6章　采购验货与库存的控制272

6.1　确定需库存物料名录272

6.2　预算需库存的周转量272

6.3　对库房合理布点设置273

6.4　采购控制的盘点管理273

6.5　采购验货的关键工序273

第7章　采购的结算与支付控制275

7.1　采购结算控制的关键业务275

7.2　采购结算的团队分工表275

第8章　采购管理的考核制度277

8.1　采购管理考核指标的设置277

8.2　项目管理建制下的考核体系278

8.3　集团建制下的采购考核体系279

【采购部、采购配送中心、建材部】流程与团队分工表使用指引281

【采购部、采购配送中心、建材部】管理表格使用指引298

模块六　施工建造的内部控制技术第1章　施工控制的组织构架317

1.1　施工建造的主控部门317

1.2　工程部控制权设置318

1.3　工程部的定岗定编319

第2章　工程部的核心控制业务321

2.1　对监理单位的控制322

2.2　对勘察单位的控制323

2.3　对承包单位的控制323

2.4　对供货单位的控制325

第3章　政府对施工的管制327

3.1　市建委对施工的管制327

3.2　质量监督站对施工的管制328

3.3　安全监督站对施工的管制329

3.4　城市档案馆对施工的控制331

第4章　施工进度计划的控制332

4.1　掌握工期预估的技术332

4.2　单项工程工期速查表335

4.3　单位工程工期速查表340

4.4　装修工程工期速查表344

4.5　专业工程工期速查表345

第5章　工程部门的考核制度349

5.1　工程部考核指标的设置349

5.2　工程部配合指标的设置349

【工程部、工程管理中心、指挥部、建筑部】流程与团队分工表使用指引363

【工程部、工程管理中心、指挥部、建筑部】管理表格使用指引382

模块七　工程造价的内部控制技术第1章　政府对工程造价的管制407

1.1　对造价咨询机构法人和岗位资格进行控制407

1.2　定期发布计价依据、价格信息和造价指数408

1.3　对施工招标环节进行控制限价的事先控制409

第2章　企业对造价控制的构架设置410

2.1　造价控制的主控部门410

2.2　造价控制部门岗位配置411

2.3　造价控制权的权限分配411

第3章　造价控制核心业务413

3.1　建立全过程的双面积控制体系413

3.2　项目立项阶段编制投资估算报告413

3.3　设计方案阶段审核设计概算文件413

3.4　详图设计阶段编制施工预算文件414

3.5　勘察费的控制业务414

3.6　设计费的控制业务415

3.7　监理费的控制业务416

3.8　供货款的控制业务418

3.9　工程款的控制业务420

第4章　工程造价主控的文件422

4.1　勘察费的主控文件422

4.2　设计费的造价主控文件423

4.3　监理费的造价主控文件423

4.4　供货款的造价主控文件424

4.5　工程款的造价主控文件425

第5章　工程造价的风险控制技术426

5.1　暂停工期间的费用索赔风险控制426

5.2　现场签证引起造价偏高风险控制427

5.3　设计变更引起造价增加风险控制428

5.4　对于物料供应方式变更的风险控制428

第6章　造价部门的考核制度430

6.1　造价部门关键考核指标的设置430

6.2　群控部门的关联性指标的设置430

6.3　造价业务绩效考核的案例分析431

【造价部、预结算部、成本控制中心】流程与团队分工表使用指引433

【造价部、预结算部、成本控制中心】管理表格使用指引470

模块八　营销推广的内部控制技术第1章　营销团队建制管理517

1.1　项目公司建制下的营销构架518

1.2　集团管理建制下的营销构架519

第2章　政府对营销业务的管制520

2.1　对商品房预售的管制520

2.2　销售合同的备案业务521

2.3　预售房抵押登记业务521

第3章　营销的策划管理522

3.1　市场信息分类汇编522

3.2　项目选址提出建议522

3.3　编制营销策划报告522

3.4　楼市行情定期调研523

3.5　提出产品定位意见523

第4章　营销的推广管理524

4.1　推广管理的内容524

4.2　营销类合同控制524

4.3　促销活动的控制525

4.4　宣传资料的控制525

4.5　营销合作商的控制525

第5章　产品展示的管理528

5.1　样板房的分类控制528

5.2　样板房的过程控制529

5.3　样板房的销售控制530

第6章　楼盘的定价管理532

6.1　楼盘定价原则与控制目标532

6.2　建立双面积指标控制体系532

6.3　楼盘定价方案的内容构成533

6.4　对成本定价法的内部控制533

6.5　对市场比较定价法的控制534

第7章　楼盘的销售管理535

7.1　开盘准备的工作535

7.2　销售的认购管理535

7.3　客户特殊要求管理537

7.4　销售合同签约控制538

7.5　销售房款的管理539

7.6　促销奖励管理540

第8章　楼盘的租赁管理542

8.1　物业租赁控制的范围542

8.2　租赁业务的团队分工542

8.3　租赁合同签约控制543

8.4　租赁交楼的管理543

8.5　租期的变更管理543

8.6　租金收缴的管理544

第9章　楼盘的交接管理545

9.1　确定交楼的时间545

9.2　设置交楼的条件545

9.3　组建交楼工作组546

9.4　交楼的相关业务546

9.5　工程的实体移交547

9.6　已售单元的移交547

第10章　库存物业的管理548

10.1　库存物业的含义与分控548

10.2　向营销部门移交的存货548

10.3　向政府部门移交的存货549

10.4　存货的租赁业务的管理549

第11章　营销的售后管理550

11.1　客户服务的目标控制550

11.2　客户服务的核心业务550

11.3　保修阶段的售后服务550

11.4　应对客户投诉的控制552

第12章　营销的内业控制技术553

12.1　营销的主控内业553

12.2　营销的文件控制553

12.3　营销费用的控制554

12.4　营销考核的办法555

【营销部、营销中心、销售部】流程与团队分工表使用指引557

【营销部、营销中心、销售部】管理表格使用指引576