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1 导论1

1．1 研究目的与意义1

1．1．1 研究目的1

1．1．2 研究意义3

1．2 研究内容5

1．3 研究方法6

1．4 研究思路8

1．5 可能的贡献与创新8

2 国内外研究进展与理论准备11

2．1 国内外研究进展11

2．1．1 国外研究概况11

2．1．2 国内研究现状13

2．2 主要概念的界定22

2．2．1 建设用地与农村集体建设用地22

2．2．2 农村集体建设用地使用权及其分类22

2．2．3 农村集体建设用地流转23

2．2．4 农村集体建设用地隐形流转与公开合法流转24

2．3 理论准备25

2．3．1 理论基础25

2．3．2 基础理论在集体建设用地流转研究中的应用34

2．4 流转问题分析框架37

2．4．1 分析框架37

2．4．2 分析框架的简要说明37

3 农村集体建设用地流转的发展过程、现状及特征41

3．1 流转产生发展的制度和社会经济背景41

3．1．1 流转产生发展的制度背景41

3．1．2 集体建设用地流转产生发展的社会经济背景42

3．2 集体建设用地流转产生发展过程43

3．3 集体建设用地流转现状概述46

3．3．1 集体建设用地流转规模分析47

3．3．2 集体建设用地流转出现的主要形式49

3．3．3 集体建设用地流转涉及的主体及地类53

3．3．4 集体建设用地流转的主要管理模式54

3．3．5 集体建设用地流转收益分配现状55

3．4 集体建设用地流转的总体特征59

3．4．1 隐形流转与公开合法流转并存59

3．4．2 流转与经济发展正相关，呈现一定的地区差异60

3．4．3 集体建设用地流转速度加快，流转规模不断扩大61

3．5 集体建设用地流转存在的主要问题62

3．5．1 制度建设滞后于实践，法律未能发挥对流转的规范作用62

3．5．2 流转市场体系不健全，降低了流转效率63

3．5．3 缺乏有效管理，流转较为混乱64

3．5．4 流转中寻租问题突出，村民利益受损64

4 农村集体建设用地流转产生发展过程的博弈解释67

4．1 集体建设用地流转产生的静态博弈解释67

4．1．1 集体建设用地流转博弈的动因67

4．1．2 集体建设用地产生的完全信息静态博弈分析68

4．2 集体建设用地流转发展阶段的动态博弈解释79

4．2．1 模型的描述与假设80

4．2．2 模型的求解83

4．2．3 博弈分析结果的实践意义及指向92

4．3 关于政府与流转主体间博弈结果的反思93

5 流转影响因素的分析：流转现状的理论解释95

5．1 流转诱导因素分析95

5．1．1 社会经济环境是流转发展的外部诱导因素95

5．1．2 集体建设用地本身固有特性是流转发展的内在诱导因素97

5．1．3 不完善的法律法规是流转发展的制度诱导因素98

5．1．4 流转主体对增值利润的追求是流转发展的根本诱导因素99

5．2 约束流转的产权和管理制度因素探析100

5．2．1 现行集体建设用地产权制度对流转的约束100

5．2．2 集体建设用地流转行政管理制度对流转的约束103

5．3 同等制度条件下流转主要影响因素的实证分析104

5．3．1 同等制度条件下流转主要影响因素的理论分析104

5．3．2 同等制度条件下流转主要影响因素的实证分析106

5．3．3 实证分析结果对流转实践的解释意义116

5．4 流转隐性影响因素：流转中寻租现象的透析117

5．4．1 流转中寻租现象的透析117

5．4．2 寻租行为对流转的隐性影响123

6 农村集体建设用地流转绩效的评价125

6．1 集体建设用地流转绩效的总体评价125

6．1．1 流转在土地资源配置方面的绩效评价125

6．1．2 流转对农村经济发展的绩效评价130

6．1．3 流转的社会效益评价134

6．2 隐形流转与公开合法流转的绩效比较分析145

6．2．1 公开合法流转与隐形流转效率的经济学比较分析145

6．2．2 两种流转产生的不同效率：来自实践的检验148

6．2．3 比较分析结论152

6．3 流转绩效对流转发展的指向153

7 农村集体建设用地流转制度变迁特征、趋势及路径选择155

7．1 流转制度变迁的历史过程155

7．2 流转制度变迁参与主体161

7．3 流转制度变迁的诱因162

7．3．1 流转制度的不均衡是流转制度变迁的根本原因162

7．3．2 潜在利润的出现及人们对利润的追逐是流转制度变迁的必然原因163

7．3．3 相关的制度改革降低了制度变迁的成本是流转制度变迁的外部诱因164

7．3．4 创新流转制度需求的存在是流转制度变迁的内在诱因164

7．3．5 流转实践产生的积极绩效是流转制度变迁的助推器165

7．4 流转制度变迁的方式及特征165

7．4．1 流转制度变迁以诱致性变迁为主，伴随着一定的强制性变迁165

7．4．2 流转制度改革和变迁具有渐进性与需求引导性变迁的特征167

7．4．3 集体建设用地流转制度改革和变迁具有时滞性168

7．5 流转制度变迁的趋势与障碍169

7．5．1 流转制度变迁趋势169

7．5．2 流转制度变迁面临的机遇与障碍170

7．6 流转制度变迁的路径选择173

7．6．1 发挥中央政府在流转制度变迁中的作用，加强流转制度建设173

7．6．2 继续发挥地方政府及流转微观主体的作用，促进强制性与诱致性变迁兼容174

7．6．3 打破隐形流转路径依赖，减少制度变迁障碍175

7．6．4 积极探索配套产权制度改革，创造良好的流转制度变迁配套制度条件176

7．6．5 制订规范的流转运行方案179

8 结论与展望183

8．1 研究结论183

8．2 研究展望184

参考文献185